dispositif Pinel

A. Bénéficiaires :

Il s’agit des personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs, directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI ou sociétés transparentes).

Le bénéfice du dispositif « Pinel » est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement affecté à l’habitation sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Il ne s’applique pas aux immeubles dont le droit de propriété est démembré, sauf lorsque le démembrement résulte du décès d’un des époux soumis à une imposition commune, le conjoint survivant pouvant demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du régime de faveur.

Ce régime est applicable au maximum pour deux logements par an.

B. Investissements concernés :

1. Le lieu :

Le dispositif est applicable aux logements situés en France, dans les zones géographiques (zones A bis, A et B1, définies par arrêté).

2. La date d’acquisition :

Le local à réhabiliter doit avoir été acquis entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2024.

3. La date d’achèvement des travaux :

Les travaux devront être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition. En outre, entre la date d’acquisition du logement et celle du début des travaux, le logement ne doit être ni loué ni utilisé par l’acquéreur, et ce même à un usage autre que l’habitation. Les logements qui ont fait l’objet de travaux avant leur acquisition ne doivent pas avoir été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux.

4. Les règles de non cumul :

La réduction d’impôt dite « Pinel » ne peut se cumuler pour un même logement, avec les dispositifs suivants :

– Prêt locatif social,

– Dispositif Scellier et Duflot,

– Secteur du logement Outre-Mer,

– Dispositif Malraux,

– Déduction spécifique conventionnement ANAH,

En outre les immeubles classées ou inscrits à l’ISMH ne peuvent pas bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt. Cependant, la doctrine administrative admet le bénéfice du dispositif Pinel si le régime des MH n’est pas appliqué pendant la durée de l’engagement de location du Pinel.

Par ailleurs, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction ne peuvent être déduites des revenus fonciers.

5. Types d’investissements :

Peut ouvrir droit au bénéfice du dispositif « Pinel », l’acquisition à titre onéreux de « logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 » et qui font l’objet de travaux de réhabilitation leur permettant « d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ».

L’article 199 novovicies du CGI précise que les travaux de réhabilitation sont « définis par décret ».

• Avant travaux :

Le logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence s’entend de celui qui ne répond pas, pour au moins quatre des rubriques (sur 15 rubriques définies par arrêté), aux caractéristiques de la décence définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Liste des 15 rubriques définies par arrêté du 19 décembre 2003 :

1. Composition du logement : a) nombre et nature des pièces principales et des pièces de service b) surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation

2. Etat général du gros oeuvre

3. Etanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement

4. Etat de la toiture et de la charpente

5. Etat des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse

6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité

7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l’amiante

8. Electricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles

9. Gaz : sécurité et état général

10. Etat des réseaux d’eau : a) alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations ; b) évacuation des eaux usées et des eaux vannes

11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude

12. Etat de la cuisine : existence d’une cuisine (ou coin-cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson

13. Dispositif de chauffage : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement ; dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits en combustion

14. Dispositifs de ventilation et d’ouvertures : description et état général

15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage

Le logement ne doit en outre pas présenter, avant la réalisation des travaux, au moins six des douze performances techniques définies par l’arrêté du 19 décembre 2003.

Liste des 12 douze performances techniques définies par arrêté du 19 décembre 2003 :

1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation

2. Absence de risque d’accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l’immeuble

3. Absence de flocages, calorifugeages et faux-plafonds contenant de l’amiante et absence d’autres matériaux dégradés contenant de l’amiante

4. Sécurité de l’installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
a) présence d’un appareil général de commande et de protection de l’installation, en principe le disjoncteur de branchement ;
b) protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l’origine de l’installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement ;
c) liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d’eau)
d) dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs ;
e) élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés ;
f) conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes ;
g) en cas de rénovation de l’installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles

5. Sécurité de l’installation de gaz, notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d’une ventilation adaptée au système d’évacuation des fumées de combustion ; présence d’un robinet pour chaque appareil, accessible et manoeuvrable ; qualité de la combustion

6. Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d’odeurs (siphons et colonnes ventilées)

7. Existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide

8. Existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales

9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents)

10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble

11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m2K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m2K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l’avis conforme de l’architecte des bâtiments de France, requis pour l’autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d’atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m2K

12. Dans le cas d’un chauffage individuel, quel que soit le statut de l’immeuble, ou d’un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence :
a) d’un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence Rt2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage ;
b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d’un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d’émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ;
c) ou un chauffage par un système thermodynamique

• Après travaux :

Les travaux réalisés sur le logement doivent avoir permis :

– de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent (15 rubriques) définies par le décret précité.

– et d’acquérir l’ensemble des performances techniques (12 rubriques) fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003, au moins six de ces performances techniques devant avoir été obtenues grâce à ces travaux.

Un état doit être établi pour chaque logement, et également pour les parties communes (décence), avant et après les travaux pour constater que toutes les conditions sont remplies.

Ces états sont à remplir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité.

La fonction de technicien de la construction est notamment assurée par les architectes et agréés en architecture, les bureaux d’études techniques, les ingénieurs conseils dans le domaine de la construction, les géomètres experts et les économistes de la construction.

Il est à noter que les travaux de réhabilitation effectués par le vendeur (après la vente du logement à réhabiliter) dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover ouvrent droit pour l’acquéreur au bénéfice de la réduction d’impôt du dispositif « Pinel » (à condition que toutes les autres conditions du dispositif soient par ailleurs remplies).

En outre, entre la date d’acquisition du local et celle du début des travaux, le local ne doit être ni loué ni utilisé par l’acquéreur. Une exception est prévue si le logement continu à être occupé après la cession, par le vendeur ou son locataire de façon temporaire et en vertu d’une mention expresse dans l’acte authentique de cession.

• Niveau de performances énergétiques :

Un niveau de performance énergétique globale est exigé pour le bénéfice de la réduction d’IR Pinel.

Pour les logements anciens :

– soit ceux bénéficiant des labels HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009,

– soit ceux qui respectent des exigences de performances énergétiques pour au moins 2 des 4 catégories (isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire).​

A. Conditions d’application

1. Engagements des investisseurs :

Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de le donner en location nue à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal pendant une durée de six ou de neuf années (l’option est irrévocable).

Pour les investissements réalisés(1) à compter du 1er janvier 2015, le logement objet de l’engagement peut être donné en location à un ascendant ou un descendant du propriétaire de l’immeuble(2) ou d’un associé de la société propriétaire de l’immeuble sous réserve que le membre de la famille qui est locataire n’appartienne pas au foyer fiscal de l’investisseur.

1 La date de l’investissement correspond au jour de signature de l’acte authentique d’achat

2 Ce qui était impossible en ce qui concerne les acquisitions réalisées avant le 1er janvier 2015

A l’issue de leur engagement initial de six ou neuf ans, le propriétaire peut proroger son engagement afin de continuer à bénéficier de la réduction d’impôt. La prorogation ne peut pas excéder :

– trois années renouvelables une fois dans le cas où l’engagement initial de location était de six années,

– et, trois années non renouvelables dans le cas où l’engagement initial de location était de neuf années.

Dans le cas où l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice du régime est subordonné :

– à un engagement pris par la société de louer le logement pendant une durée de six ou de neuf années, renouvelables dans les conditions mentionnées ci-dessus,

– et à un engagement pris par l’associé de conserver les titres de la société jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location,

– à la non location du logement à un associé ou un membre du foyer fiscal d’un des associés.

Cet engagement est pris sur un imprimé spécifique n°2044 EB disponible sur le site www.impots.gouv.fr.

La location doit prendre effet dans les douze mois de l’achèvement des travaux. Elle doit être effective et continue.

2. Conditions de location :

• Affectation des logements :

La réduction ne s’applique qu’aux locaux à usage d’habitation loués nus qui constituent la résidence principale du locataire.

(1)La date de l’investissement correspond au jour de signature de l’acte authentique d’achat
(2)Ce qui était impossible en ce qui concerne les acquisitions réalisées avant le 1er janvier 2015

Les résidences secondaires ne peuvent donc pas ouvrir droit au bénéfice du régime.

Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale du sous-locataire à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

• Plafonnement des loyers :

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le bailleur doit s’engager à ce que le montant des loyers mensuel (charges non comprises) ne soit pas supérieur à un plafond relevé chaque année.

Pour les baux conclus en 2019, le plafond est de 17,17 €/m² pour la zone A bis, 12,75 €/m² pour la zone A, 10,28€/m² pour la zone B1 et 8,93€ pour la zone B2 et C.

En outre, ces plafonds varient en fonction de la surface du logement, par l’application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la 2ème décimale la plus proche et ne peut dépasser 1,2.

Il convient de noter que la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable. Cette surface habitable est augmentée de la moitié de la surface des annexes(3) éligibles qui figure dans l’engagement de location pris par le bailleur, dans la limite de 8 m² par logement. Des règles particulières sont applicables pour les emplacements de parking.

3 Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer. Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles (BOI-IR-RICI-230-20-20-20150521)

Exemple : Pour un bail conclu en 2019 pour un appartement situé à Bordeaux, c’est-à-dire en zone B1, d’une surface habitable de 55 m² avec un total de surfaces annexes éligibles de 8 m² le calcul du plafond de loyer sera le suivant :

(55+(8/2)) x 10,28 x (0.7+(19/(55+(8/2))) = 59 x 10,28 x1,02 = 618 €

En 2019, le loyer mensuel (hors charges) applicable pour ce bien ne pourra être supérieur à 618 €.

• Plafonnement des ressources du locataire :

Pour bénéficier de la réduction d’impôts, les ressources du locataire ne doivent pas excéder un plafond relevé chaque année.

Les ressources à prendre en compte s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de bail. Par exception, si les ressources du locataire de l’année précédant celle de la signature du bail sont inférieures à celle de l’année de référence, ce sont celles-ci qui sont retenues pour l’appréciation du plafond.

(3)Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer. Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles (BOI-IR-RICI-230-20-20-20150521).

B. Economie du dispositif

1. Base de la réduction :

La réduction d’impôt est assise sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 300.000 euros (limite annuelle de la base de la réduction d’IR). Il est également appliqué un plafond de prix de revient au m² de 5.500 €.

Le prix de revient est composé :

– du prix d’acquisition du logement et,

– du montant des travaux de réhabilitation.

La doctrine administrative a apporté les précisions suivantes :

– Le prix d’acquisition du logement comprend les frais afférents à l’acquisition : honoraires du notaire, commissions des intermédiaires, droits de mutation et/ou TVA.

– Le montant des travaux de réhabilitation comprend les frais afférents à ces travaux : prestations d’études, d’organisation et de suivi des travaux (architecte, mémoires et devis des entrepreneurs, salaires versés aux ouvriers et charges sociales, le travail personnel du contribuable n’est pas pris en compte), établissement des états et attestations de réhabilitation.

Le montant des travaux s’apprécie à la date de l’achèvement des travaux de réhabilitation. Ainsi, des travaux réalisés postérieurement à cette date ne seront pas pris en compte.

Si un contrat de VIR a été conclu, la base de la réduction d’impôt sera constituée du prix d’acquisition majoré du montant des travaux stipulé dans le contrat de VIR.

Par ailleurs, le dispositif « Pinel réhabilité » peut être optimisé et bénéficier d’une double fiscalité :

– Fiscalité du dispositif « Pinel »,

– Fiscalité du dispositif des déficits fonciers.

En effet, les travaux qui ne participent pas au respect des critères de décence et de performances techniques du logement peuvent être déduits au titre des revenus fonciers et ainsi venir constituer un déficit foncier imputable à hauteur de 10.700 € par an sur les autres revenus (ces travaux ne peuvent pas être retenus dans le prix de revient du dispositif « Pinel » s’ils sont déduits au titre des revenus fonciers). Dans cette hypothèse, il sera nécessaire d’isoler ces travaux dans un devis et un marché de travaux indépendant des autres travaux.

2. Taux de la réduction :

Le taux de la réduction d’impôt pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014 est le suivant :

– 10,5% lorsque le propriétaire du logement a pris l’engagement de le louer pour une durée de six années,

– 15% lorsque le propriétaire du logement a pris l’engagement de le louer pour une durée de neuf années,

– 17,5% lorsque le propriétaire du logement a pris l’engagement de le louer pour une durée de douze années,

La réduction d’impôt maximale peut donc être égale à 17,5% du montant de l’investissement, éventuellement plafonné (soit un maximum de 52.000 € sur 12 ans).

En 2024, pour les nouveaux investissements, le plafond et les taux de réduction connaîtront de nouveau une baisse. Les taux s’établiront par exemple à 9, 12 et 14% pour les mêmes durées d’engagement. Cela ramène le plafond de l’avantage fiscal du dispositif à 42 000 €.

3. Répartition de la réduction :

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement des travaux.

La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur 6 ou 9 années en fonction de l’engagement pris par le propriétaire.

En cas de prorogation, la réduction d’impôt supplémentaire est répartie par parts égales sur 3 années.

A. Logement acquis directement par le contribuable :

1. Lors de la 1ère année d’application du dispositif (année d’achèvement des travaux) :

Lorsque le logement est acquis directement par le contribuable, celui-ci doit joindre à sa déclaration des revenus les documents suivants :

• L’engagement pris sur l’imprimé n°2044 EB de louer le logement non meublé à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, selon l’option choisie à :

Une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, un de ses ascendants ou un de ses descendants, pour les investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2014 ;

Une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015.

• Une copie du bail

Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration de revenus, le bail devra être joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé (étant rappelé que la location doit prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement des travaux).

• Une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire établi au titre de l’avant dernière année précédant la signature du bail. Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration de revenus, ce document devra être joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé, même chose en cas de changement de locataire.
• Une copie de la déclaration d’achèvement des travaux accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie et des états descriptifs du logement établis par un professionnel avant et après travaux
• Les états d’exposition au plomb et de présence d’amiante fournis par le vendeur du logement lors de la promesse de vente ou annexés à l’acte authentique de vente.

Lors de l’année au cours de laquelle l’acquéreur proroge son engagement de location :

Lorsque le contribuable proroge son engagement de location pour une première période ou une seconde période triennale, il doit joindre à sa déclaration des revenus au cours de laquelle intervient le terme de l’engagement :

• Une note annexe établie conformément au modèle fixé par l’administration et comprenant notamment l’engagement du contribuable de louer le logement non meublé à usage d’habitation principale pour une période de trois ans à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal ou un de ses ascendants ou de ses descendants pour les investissements réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2014, ou à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015.
• Une copie du bail
• Une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire établi au titre de l’avant dernière année précédant la signature du bail.

B. Logement acquis par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés :

Lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS, des obligations déclaratives incombent à la société et aux associés.

1. Obligations incombant à la société :

La société est tenue des mêmes obligations déclaratives que celles mentionnées au paragraphe A.1 ci-dessus.

En outre, la société doit fournir (avant le deuxième jour ouvré à compter du 1er mai) chaque année, à chacun de ses associés une attestation en double exemplaire justifiant pour l’année précédente de l’existence à son actif de logement(s) éligible(s) à la réduction d’impôt.

Elle doit joindre à sa déclaration de résultat un exemplaire de l’attestation fournie aux associés.

Cette attestation doit comporter les éléments suivants :

– L’identité et l’adresse de l’associé ;

– Le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises et transmises au cours de l’année ainsi que la date de ces opérations ;

– La quote-part des revenus des immeubles de la société correspondant aux droits de l’associé ;

– L’adresse du ou des immeubles ouvrant droit à la réduction d’impôt ;

– L’attestation que la location et, le cas échéant, la sous-location remplissent les conditions de loyer et de ressources prévues ;

– La part du revenu net foncier correspondant aux droits de l’associé déterminé dans les conditions de droit commun ;

– Le montant de la réduction d’impôt correspondant aux droits de l’associé ;

– En cas de non-respect par la société ou un associé de ses engagements, la quote-part de la réduction d’impôt que l’associé doit ajouter à l’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle la rupture de l’engagement ou la cession du logement ou des parts est intervenue.

Enfin, les parts détenues par les associés qui entendent bénéficier de la réduction d’impôt doivent être inscrites sur un compte ouvert au nom de l’associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial.

Cette inscription doit intervenir dans les 30 jours de la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises, ou de l’année de l’achèvement des travaux si elle est postérieure.

Les documents relatifs aux opérations ayant affecté ces comptes doivent être conservées jusqu’à la fin de la 3ème année suivant celle de l’expiration de l’engagement de conservation des titres que doivent prendre les associés.

2. Obligations incombant aux associés :

Les associés qui entendent bénéficier de la réduction d’impôt doivent s’engager à conserver les parts sociales pendant la période couverte par l’engagement de location pris par la société.

Cet engagement (ainsi que l’attestation fournie par la société cf paragraphe 1 ci-dessus) doit être joint à la déclaration de revenus de l’année au cours de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises, ou de l’année de l’achèvement des travaux si elle est postérieure.

Les années suivantes, et pendant toute la durée d’application de la réduction d’impôt, les associés doivent joindre à leur déclaration de revenus un exemplaire de l’attestation fournie par la société (cf. paragraphe 1 ci-dessus).

En conclusion, nous attirons votre attention sur le fait que la réduction d’impôt sera remise en cause au titre de l’année au cours de laquelle les obligations liées à l’engagement de location ou des conditions de mise en location ne seront pas respectées et également au titre de l’année du démembrement ou de la cession du logement (si cette opération est réalisée au cours de la période d’engagement de location).

En outre, nous vous rappelons que la réduction d’impôt doit être prise en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales.