dispositif denormandie

Cette nouvelle possibilité de bénéficier de la réduction d’IR « Pinel » baptisée « Denormandie » est ouverte aux personnes qui entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 acquièrent :

• un logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation ;

ou

• un local affecté à un usage autre que l’habitation qui fait ou a fait l’objet de travaux de transformation en logement.

En ce qui concerne les acquisitions réalisées dans le cadre d’un contrat de vente d’immeubles à rénover (VIR), il faudra attendre les commentaires de l’administration fiscale pour savoir si, comme elle le prévoit actuellement pour le dispositif « Pinel réhabilité », la VIR est également compatible par le dispositif « Denormandie ».

De la même manière que le dispositif « Pinel » actuel, il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu variant de 12 % à 21 % (en fonction de la durée d’engagement de location de 6 à 12 ans) calculée sur le prix de revient de l’immeuble (prix d’acquisition auquel s’ajoutent les travaux, le tout plafonné à 300 000 € et 5 500 € le m²).

Le 27 mars 2019, deux arrêtés et un décret précisant les modalités d’application de ce dispositif ont été publiés.

Concernant le montant des travaux :

Les travaux de rénovation doivent être facturés par une entreprise et représenter au moins 25% du coût total de l’opération d’achat (Art 199 novovicies B 5° du CGI).

Concernant la localisation des logements concernés :

Le logement doit être situé dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (Art 199 novovicies IV bis du CGI).

Le décret précise que le centre des communes concernées s’entend, « dans la limite du territoire de ces communes, des zones de bâti continu de la commune ».

En outre, le décret dresse la liste des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué et qui pourront donc faire l’objet du dispositif (voir Annexe I ci-jointe).

Concernant les travaux éligibles :

La description des travaux éligibles est large puisqu’elle s’entend de tous travaux ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes.

Les surfaces annexes visées pouvant être aménagées sont les combles accessibles ainsi que les garages en habitat individuel.

En revanche, les travaux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément ne sont pas éligibles.

Concernant les exigences de performance énergétique :

Comme pour le dispositif de réduction d’IR « Pinel », la réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un certain niveau de performance énergétique globale fixé par décret (Art 199 novovicies II CGI).

Pour respecter le niveau de performance énergétique requis, il existe deux possibilités :

– Lorsque les logements respectent une consommation après travaux inférieure à un seuil prédéfini et lorsque les travaux ont permis d’atteindre une diminution de la consommation énergétique ;

Ou

– Lorsque les logements respectent une consommation après travaux inférieure à un seuil prédéfini et qu’ils respectent certaines exigences de performances énergétiques pour au moins 2 des 5 catégories de travaux réalisés suivants :

• Isolation de la toiture;
• Isolation des murs donnant sur l’extérieur;
• Isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur;
• Système de chauffage;
• Système de production d’eau chaude sanitaire.

Condition à remplir obligatoirement : le seuil de consommation après travaux

L’arrêté précise le niveau de performance énergétique global requis et indique que la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement rénové après travaux doit être inférieure à 331 kWh/m²/an.

Le seuil exigé permet d’aller jusqu’à la classe E de la nomenclature issue du DPE pour les bâtiments à usage principal d’habitation.

La consommation énergétique est évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement.

Condition à remplir sur option :

Soit la diminution de la consommation après travaux :

Il doit être justifié d’une diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement d’au moins 30 % par rapport à la consommation conventionnelle en énergie primaire avant la réalisation des travaux.

Il convient de noter que ce taux de 30 % est ramené à 20 % pour les logements situés dans un immeuble d’habitation collectif relevant du régime de la copropriété.

La diminution de consommation énergétique est évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement.

Soit le fait d’atteindre les performances énergétiques exigées pour les travaux d’isolation de la toiture, d’isolation des murs donnant sur l’extérieur, d’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, du système de chauffage et du système de production d’eau chaude sanitaire (2 critères à respecter sur les 5 possibles).

Bien évidemment l’ensemble des autres conditions « classiques » du dispositif de réduction d’IR « Pinel » devront être remplies (achèvement des travaux au plus tard le 31 décembre de la seconde année suivant l’acquisition, non occupation du local à quelque titre que ce soit entre la date d’acquisition et le démarrage des travaux, respect d’un plafond de loyer, respect de la durée de l’engagement de location nue à titre de résidence principale du locataire non membre du foyer fiscal de l’investisseur, respect du délai de mise en location, respect des conditions de ressources des locataires).

Le dispositif « Denormandie » pourra également être optimisé aux déficits fonciers comme le dispositif « Pinel » dans l’ancien et bénéficier d’une double fiscalité.

Pour rappel, ce dispositif est également soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.